베트남 부동산 3법 동시 개정 추진, 외국인의 투자환경은 어떻게 달라지나? > 뉴스(코트라)

최근 베트남 정부는 토지법, 주택법, 부동산사업법 등 부동산 관련 3개 법률의 동시 개정을 추진하고 있다. 2026년 10월 22일 제16대 국회 제2차 회기에서 3개 개정법안이 함께 제출됐으며, 이번 회기 내 의결을 목표로 심의가 진행 중이다. 이번 개정안은 토지 확보와 가격 산정부터 주택 개발, 부동산 거래 및 사업 양도에 이르는 제도 전반을 정비하는 내용을 담고 있다.

특히 토지법 개정안은 기존 개별지가 산정제도를 폐지하고, 토지가격표와 조정계수를 중심으로 가격 산정체계를 재편하는 방안을 제시했고, 부동산사업법 개정안에서는 개발사업의 인허가와 양도절차 간소화 추진을 담고 있다. 반면, 주택법 개정안은 외국인의 단독주택 소유 허용 규정을 삭제하는 방향으로, 개발사업 관련 절차 개선과 외국인 주택 소유규제 강화가 병행될 것으로 전망된다.

최근 베트남 부동산 분야의 외국인직접투자(FDI)가 증가하는 가운데, 이번 개정이 외국인 투자기업의 사업비 산정과 인허가 일정, 기존 개발사업의 인수·양도에 어떤 영향을 미칠지 관심이 모이고 있다.

외국인 투자 확대되는 베트남 부동산시장, 개발사업의 불확실성은?

베트남 부동산시장은 2022~2023년 자금조달 여건 악화와 개발사업의 법적 절차 지연으로 어려움을 겪었으나, 2024년 이후 투자 유치와 거래량이 점차 회복되는 모습을 보였다.

베트남 외국인투자청(FIA)과 통계총국에 따르면, 부동산업에 대한 외국인직접투자(FDI) 등록액은 2023년 약 46억 7,000만 USD에서 2024년 약 63억 1,000만 USD, 2025년 약 71억 1,000만 USD로 점차 증가했다. 전체 외국인직접투자(FDI) 등록액에서 차지하는 비중도 동 기간 12.7%에서 18.5%로 확대됐으며, 부동산업은 제조·가공업에 이어 두 번째로 많은 외국인 투자를 유치한 것으로 나타났다.

최근 3개년 베트남 부동산 분야 외국인직접투자 현황>

주1) 신규 등록, 증액, 지분출자 및 인수를 포함한 연간 등록 투자액 기준

주2) 2025년 부동산업의 실제 외국인직접투자(FDI) 집행액은 약 19억 3,000만 USD로 전체 집행액의 7.0%를 차지한 것으로 나타남

[자료: 베트남 외국인투자청(FIA), 베트남 통계총국(NSO)]

이러한 투자 흐름은 2026년에도 이어지고 있다. 베트남 통계총국에 따르면, 2026년 1~10월 부동산업의 신규·증액 FDI 등록액은 70억 8,000만 USD로, 전체 신규·증액 등록액 468억 6,000만 USD의 15.1%를 차지했다. 동 기간 부동산업의 실제 외국인직접투자(FDI) 집행액은 17억 6,000만 USD로 전체 집행액의 7.3%를 기록했다.

* ‘26년 등록액은 지분출자·인수를 제외한 신규·증액 투자 기준이므로 이전 3개년의 연간 등록액과 집계 범위에 차이가 있음을 유의

부동산 거래 역시 증가했다. 베트남 건설부에 따르면, 2025년 전국 아파트·단독주택 및 토지 거래는 총 57만 9,718건으로 전년 대비 7.7% 증가했으며, 이 가운데 아파트·단독주택 거래는 13만 8,025건, 토지 거래는 44만 1,693건으로 각각 전년 대비 약 10%, 7% 증가한 것으로 나타났다.

년 베트남 부동산 거래 현황>

[자료: 베트남 건설부 년 주택·부동산시장 보고서>]

공급 측면에서도 회복세가 나타나고 있다. 2025년 전국에서 신규 건설허가를 받은 부동산 개발사업은 241건으로, 아파트 약 9만 9,000가구, 단독주택 약 3,900가구, 주택 건설용 택지 약 1만 7,300개 구획을 포함해 주택 약 10만 2,700가구와 주택 건설용 택지 약 1만 7,300개 구획으로 집계됐다. 이 가운데 상업용 주택 개발사업은 93건, 3만 7,686가구였으며, 별도로 완공 전 분양요건을 충족한 상업용 주택은 300개 프로젝트, 10만 8,787가구로 전년 대비 약 47% 증가했다.

그러나 공급 확대에도 개발사업 추진 과정의 불확실성은 여전히 남아 있다. 부동산 개발사업은 토지 확보 이후에도 ▲지가 산정 및 토지사용료·임대료 결정, ▲건설 인허가, ▲분양요건 충족 등의 절차를 거쳐야 한다. 특히 토지 관련 비용의 확정이 지연되면 사업비와 예상 수익성을 산정하기 어려워져 전체 개발 일정에도 영향을 미칠 수 있다. 이에 베트남 정부는 부동산 투자 확대에 대응하기 위해 토지비용 산정과 사업 인허가 등 개발사업의 주요 절차를 정비하고 있다.

2024년 시행한 부동산 3법, 왜 다시 개정하나?

베트남은 2023년부터 2024년까지 토지법(31/2024/QH15), 주택법(27/2023/QH15), 부동산사업법(29/2023/QH15)을 제정하고, 2024년 8월 1일부터 시행한 바 있다. 당시 부동산 3법은 토지가격 산정의 시장 연계성을 강화하고 토지관리의 투명성을 높이는 한편, 주택 개발과 부동산 거래에 관한 법적 기준을 정비하는 데 목적이 있었다. 그러나 법률 시행 이후 토지가격 산정과 재정의무 확정, 토지수용 및 보상, 개발사업 인허가 과정에서 여러 문제가 제기됐다. 토지가격표와 프로젝트별 개별지가가 병행 적용되면서 가격 산정에 상당한 행정절차가 소요되는 문제도 나타났다.

이에 베트남 공산당 중앙위원회는 2026년 7월 28일 결의(21-NQ/TW)를 통해 토지관리체계를 정비하고 관련 법률을 일관되게 개정할 것을 제시했다. 동 결의는 토지의 전 인민 소유 원칙을 유지하면서 국가의 토지관리 및 가격 결정 권한을 강화하고, 토지자원의 효율적인 활용을 위한 제도 개선을 주요 과제로 제시했다. 이후 베트남 정부는 2026년 10월 부동산 3법 개정안을 국회에 제출했다.

베트남 부동산 3법의 주요 개정사항 비교>

주1) 현행 제도는 토지법(2024)과 국회 결의(254/2025/QH15) 등 시행 중인 규정을 반영

주2) 2026년 개정안은 국회 심의 단계에 있음

[자료: 베트남 국회, 베트남 정부 전자신문, 베트남 농업환경부, 베트남 건설부]

이번 개정은 토지법, 주택법, 부동산사업법의 적용기준을 함께 정비한다는 점에서 의미가 있다. 부동산 개발사업은 토지법에 따른 부지 확보와 재정의무 이행, 주택법에 따른 개발요건 충족, 부동산사업법에 따른 분양 및 사업 양도 등 여러 법률의 적용을 받기 때문이다. 국회 심의 과정에서도 법률 간 규정이 충돌하지 않도록 관련 조항을 정비하고, 시행일을 일치시키고 경과규정을 정비해야 한다는 의견이 제기됐다. 즉, 이번 개정의 실효성은 개별 인허가 절차의 간소화와 더불어, 세 가지 법률의 적용기준과 시행시기를 얼마나 일관되게 정비하느냐에 달려 있을 것으로 보인다.

토지법 개정, 지가 산정절차 간소화와 비용 상승 가능성 공존

이번 토지법 개정안에서 외국인 투자기업이 주목할 부분은 토지사용료와 임대료 등 토지 관련 비용의 산정방식이다. 개정안은 개발사업별로 별도 평가하는 개별지가(giá đất cụ thể)* 제도를 폐지하고, 지방정부가 정하는 토지가격표와 가격조정계수를 중심으로 지가 산정체계를 개편하는 방안을 제시했다.

* 특정 토지나 개발사업의 입지·용도·개발조건 등을 고려해 별도로 결정하는 토지가격

현행 토지법(31/2024/QH15)은 토지가격표와 개별지가를 병행 적용해 왔으나, 개별지가의 감정·심의 등에 시간이 소요되면서 일부 개발사업의 토지 관련 비용 확정이 지연되는 문제가 제기됐다. 이에 베트남 정부는 2026년 1월부터 국회 결의(254/2025/QH15)를 통해 토지가격표와 조정계수의 적용을 확대했으며, 이번 개정안은 이를 법률 차원에서 정비하는 후속 조치로 볼 수 있다. 다만, 기존 개별지가가 확정되지 않은 사업에는 별도 경과규정이 적용된다.

다만, 이번 개정안은 토지가격표와 가격조정계수의 결정 주기를 현행 1년에서 3년으로 변경하고, 2028년 1월 1일부터 적용하는 방안을 제시했다. 베트남 재무부는 이를 통해 매년 가격 조정에 따른 행정 부담을 줄이면서도 시장가격 변화를 반영할 수 있을 것으로 기대한다고 밝혔다.

그러나 지가 산정절차의 간소화가 토지비용의 인하를 보장하는 것은 아니다. 호치민시부동산협회(HoREA)는 토지가격표와 조정계수를 일률적으로 적용할 경우, 일부 개발사업의 일시납 토지사용료·임대료가 기존 잉여법(phương pháp thặng dư) 기준보다 약 2~2.6배 높아질 수 있다고 추정했다. 이에 가격조정계수의 산정기준을 구체화하고, 지역별 여건을 반영할 필요가 있다고 건의한 바 있다.

따라서 이번 개정은 토지 관련 비용의 산정절차를 간소화하는 동시에, 실제 비용 부담에는 변화가 있을 수 있다. 외국인 투자기업은 신규 산정체계의 적용 시점과 지방별 토지가격표·조정계수를 고려해 사업비와 예상 수익성을 검토해야 할 것으로 보인다.

주택법 개정, 임대주택 개발 촉진과 외국인 소유규제 조정

주택법 개정안은 주택 개발 유형을 재편하고 외국인의 주택 소유 범위를 조정하는 내용을 담고 있다.

먼저 주택을 ▲상업용 주택, ▲임대주택, ▲공무용 주택, ▲정책지원 주택의 4개 유형으로 구분하고, 임대주택 개발에 관한 별도 장을 신설하는 방안을 제시했다. 임대주택 분야에서는 민간 투자자에 대한 지원과 임대료 산정·운영관리 기준 등을 정비해 장기 임대주택 공급을 확대하려는 방향이다.

반면, 외국인의 주택 소유에 대해서는 규제 강화가 추진되고 있다. 현행 주택법(27/2023/QH15)은 일정 요건 아래 외국인의 아파트와 단독주택 소유를 허용하고 있으나, 2026년 개정안은 빌라·연립주택 등 단독주택의 소유 허용 규정을 삭제하는 방안을 제시했다. 아파트 소유는 계속 허용하되, 구체적인 소유 비율의 결정방식은 국회에서 논의 중인 것으로 확인된다.

베트남 외국인의 주택 소유 규정 비교>

주) 기존 소유주택에 대한 경과조치는 2026년 9월 공개 초안 기준이며, 최종 규정은 국회 의결 결과에 따라 확정됨

[자료: 베트남 주택법(27/2023/QH15), 2026년 주택법 개정안, 국회 법제사법위원회 심의자료, 베트남 건설부]

이번 외국인 소유규제 개편은 2026년 7월 28일 당 중앙위원회 결의(21-NQ/TW)의 토지관리 원칙과 연계된다. 동 결의는 토지의 전 인민 소유 원칙을 재확인하고, 재외 베트남인을 제외한 외국인의 토지사용권 양수를 허용하지 않는다는 방향을 제시했다. 이에 정부는 외국인의 단독주택 소유 허용 규정을 삭제하는 한편, 법 시행 이전에 적법하게 취득하거나 계약한 주택에는 종전 규정을 적용하는 경과조치를 검토하고 있다.

이러한 변화는 외국인의 주택 구매 수요를 고려한 주거용 개발사업에 영향을 미칠 것으로 예상된다. 특히 빌라·타운하우스 등 저층 주거상품은 외국인 대상 분양계획을 조정해야 할 가능성이 있으며, 아파트는 향후 확정될 소유 비율과 적용조건이 주요 검토사항이 될 전망이다.

부동산사업법 개정, 프로젝트 양도와 거래대금 관리절차 재정비

부동산사업법 개정안은 개발사업의 인허가 부담을 줄이고, 프로젝트 양도와 부동산 거래에 관한 절차를 정비하는 데 초점을 맞추고 있다.

베트남 건설부에 따르면, 개정안은 기존 12개 행정절차 중 4개를 폐지하고 7개를 간소화하거나 처리기간을 단축하는 한편, 투자·영업조건 31개 중 9개를 폐지 또는 간소화하도록 했다.

외국인 투자기업과 가장 연관성이 높은 변화는 부동산 프로젝트의 전부 또는 일부 양도에 관한 승인 권한을 총리에서 성급 인민위원회로 이양하는 방안이다. 이를 통해, 일부 개발사업의 양도 승인절차가 간소화될 것으로 예상된다. 또한, 국회 심의 과정에서는 기존 사업자가 토지 관련 재정의무를 이행하지 못한 경우, 신규 투자자가 해당 의무를 승계해 사업을 계속할 수 있도록 하는 방안도 논의됐다.

부동산 거래대금 관리에 관한 규정도 보완된다. 현행 부동산사업법은 소유권증명서 발급 전까지 개발사업자가 계약대금의 최대 95%를 수령토록 규정하고 있다. 이번 개정안은 나머지 5%를 금융기관의 동결계좌에 예치하거나 당사자 간 합의한 방식으로 보전하도록 제시해, 구매자 보호를 위한 대금 관리기준을 구체화했다.

이에 따라 기존 개발사업의 인수를 검토하는 외국인 투자기업에는 양도 승인절차와 미이행 재정의무의 처리가, 주택 분양사업자에게는 잔여 대금의 보전방식에 따른 자금운용 조건이 주요 검토사항이 될 전망이다.

우리 기업의 투자 방식에 따라 달라지는 영향은?

이번 부동산 3법 개정안은 신규 개발사업과 기존 프로젝트 인수, 주거용 부동산 분양 등 투자유형에 따라 서로 다른 영향을 미칠 것으로 예상된다.

신규 개발사업을 추진하는 기업에는 지가 산정체계 변경에 따른 사업비 변동이 중요한 변수다. 개별지가 산정제도가 폐지되고 토지가격표·조정계수 중심의 산정방식이 정비되면 지방정부가 정하는 기준이 토지 관련 재정의무에 더욱 직접적인 영향을 미치게 된다. 따라서 투자 예정 지역의 토지가격표와 조정계수, 신규 제도 적용 시점 등을 반영한 사업성 검토가 요구된다.

기존 부동산 프로젝트의 인수를 검토하는 기업에는 투자자 변경과 관련된 인허가 및 재정의무 확인이 중요하다. 장기간 지연된 개발사업은 토지사용료 미납 여부와 사업승인 상태, 토지사용기간 및 착공 의무 등에 따라 실제 인수비용과 사업기간이 달라질 수 있다.

특히 이미 토지가격 결정절차가 진행 중인 개발사업은 국회 결의(254/2025/QH15) 제7조 제4항에 따라 성급 인민위원회가 적용방식을 결정하도록 하고 있어, 토지 관련 재정의무가 확정됐는지와 어떤 법령이 적용되는지가 사업 인수 과정의 주요 검토사항이다.

주거용 개발사업자는 외국인 구매자의 주택 소유 가능 범위에도 대응해야 한다. 빌라·연립주택 등 저층 주거상품은 개정안 확정 여부에 따라 외국인 분양 가능 물량과 판매계획을 조정해야 할 수 있다. 아파트의 경우에도 소유비율 결정방식과 실제 적용기준의 변화 가능성을 고려해야 한다.

우리 기업의 투자유형별 주요 검토사항>

[자료: 베트남 부동산 3법 개정안, KOTRA 호치민무역관 재구성]

시사점

베트남의 2026년 부동산 3법 동시 개정은 외국인 투자기업의 개발사업 추진 여건에 변화를 가져올 것으로 예상된다. 토지 관련 비용의 산정절차와 부동산 프로젝트 양도절차를 정비하는 동시에, 외국인의 주택 소유 범위를 조정하고 있기 때문이다. 이에 따라 투자기업의 사업 유형과 추진 단계에 따라 제도 개편의 영향이 다르게 나타날 전망이다.

먼저 신규 개발사업을 추진하는 기업은 토지가격표와 가격조정계수 중심의 지가 산정체계에 주목할 필요가 있다. 개별지가 산정절차의 간소화로 토지 관련 비용의 확정이 빨라질 가능성이 있으나, 실제 부담액은 지방별 토지가격표와 조정계수에 따라 증가할 수도 있다. 따라서 투자 예정 지역의 가격 산정기준과 신규 제도 적용 시점을 반영해 사업비와 예상 수익성을 검토하는 것이 중요하다.

기존 부동산 프로젝트를 인수하려는 기업에는 양도 승인절차의 변경과 미이행 재정의무의 처리가 주요 변수다. 일부 프로젝트의 양도 승인 권한이 지방정부로 이양될 경우 행정절차가 간소화될 가능성이 있지만, 기존 사업자의 토지 관련 비용과 인허가 상태는 별도로 검토해야 한다. 아울러 주택 분양사업자는 잔여 계약대금 5%의 보전방식에 따른 자금운용 조건과 외국인의 주택 소유규제 변경에 대응할 필요가 있다. 특히 저층 주거상품은 외국인 대상 분양계획에 영향을 받을 수 있다.

향후 국회의 최종 의결과 후속 시행규정 마련 과정에서는 세 법률의 시행시기와 경과규정이 중요한 판단 기준이 될 전망이다. 특히 기존 결의(254/2025/QH15)에 따른 지가 산정방식과 2028년부터 도입이 제안된 신규 가격체계의 적용관계, 지방정부의 실제 인허가 운영방식 등에 따라 투자기업이 체감하는 제도 개선 효과가 달라질 것으로 보인다.

자료: 베트남 국회 전자정보포털, 베트남 정부 전자신문, 베트남 정부 법률 홈페이지 (토지법(31/2024/QH15), 주택법(27/2023/QH15), 부동산사업법(29/2023/QH15), 국회 결의(254/2025/QH15)), 2026년 부동산 3법 개정안, 베트남 통계총국(NSO), 베트남 건설부, 베트남 농업환경부, 호치민시부동산협회(HoREA), 현지 매체(VnEconomy, VnExpress), KOTRA 호치민무역관 종합