정부, 아파트 사용기한을 건물 내구연한에 맞추기로 — 계약 전 확인할 것 > 베트남 소식

정부 결의 278호가 정한 방향

레 민 흥(Lê Minh Hưng) 총리가 정부를 대표해 서명한 결의 제278/NQ-CP호가 9월 18일 공포됐습니다. 2026년 9월 법률제정 전문회의 결과를 담은 문서로, 여기서 정부는 건설부에 주택법(Luật Nhà ở) 개정안을 보완하라고 지시했습니다. Nghị quyết은 정부 결의, Luật은 국회가 의결하는 법률을 뜻합니다.

핵심은 아파트 사용기한입니다. 정부는 아파트 사용기한을 건축물 내구연한(niên hạn công trình)에 따라 규정하고, 건설법이 정한 공사물 사용기한과 어긋나지 않게 하라고 요구했습니다.

이 방향은 처음 나온 것이 아닙니다. 2026년 7월 28일 제14기 중앙위원회 3차 회의의 결의 21호가 이미 토지법 및 관련 법 개정 방향을 정하면서, 신축 아파트는 건축물 내구연한에 따른 사용기한을 가지되 소유자의 재산권은 보장돼야 하고, 건물 사용기한이 끝나면 소유자가 재정 의무를 이행해 다시 짓도록 한다고 밝힌 바 있습니다.

기한이 끝나면 어떻게 되나

정부는 사용기한이 끝난 아파트의 처리 방법을 구체적으로 규정하라고 했습니다. 특히 소유자의 권리와 의무를 분명히 하라는 것이 지시의 내용입니다.

• 1번 — 토지사용권을 계속 사용해 아파트를 다시 지을 권리
• 2번 — 기한이 끝났을 때 새 아파트를 짓기 위한 재정 의무를 분담할 권리
• 3번 — 사용기한은 건설법에 따라 그 건물의 건축 설계 서류에 적히며, 아파트가 실제 사용에 들어간 시점부터 계산
• 4번 — 설계 서류상 기한이 끝난 아파트의 처리는 주택법과 건설 관련 법에 따름

가장 최근 주택법 개정 초안에서는 용어 설명 부분에서 '기한부 아파트(chung cư có thời hạn)'라는 개념 자체가 빠졌습니다. 지금은 '아파트'와 '노후 아파트'라는 표현만 남아 있습니다. 앞서 열린 첫 비정기 국회 회기에서 여러 의원이, 개념만 넣고 설명이 부족하면 주민들이 내구연한에 따라 아파트 소유권이 끝나는 것으로 걱정하게 된다고 지적한 바 있습니다.

함께 손보는 분양·임대·토지 규정

정부는 필지 분할 분양(phân lô, bán nền)에 대해 건설부가 도시 유형·인구밀도·면적 비율이라는 기준 틀을 정하고, 이를 근거로 성급 인민위원회가 제한 여부를 구체적으로 결정하도록 했습니다. 투기와 정책 악용을 최대한 막는 조치도 함께 마련하라는 내용입니다.

임대주택에 대해서는 유형과 관리·운영 방식을 정리하고, 세금·수수료·토지사용료·신용 같은 재정 수단으로 임대료를 관리하는 방안을 연구하라고 했습니다. 사회주택과 임대주택을 노린 투기·정책 악용을 막을 제재 규정, 그리고 사업을 계속할 수 없거나 양도도 어려운 상업주택 프로젝트를 국가가 매입하는 시범 방안을 국회에 보고하는 내용도 담겼습니다.

부동산사업법 개정안에서는 아직 지어지지 않은 주택(미래 형성 주택)의 매매·임대구매 계약에서 잔여 가치를 보증 계좌로 보전하는 장치와 은행 보증 선택 문제를 다듭니다. 토지법 개정안에서는 토지사용권과 모든 변동 사항의 등록을 의무화하고, 토지사용권 양도 거래에 공증을 요구해 분쟁과 소송 위험을 줄이는 방향이 제시됐습니다.

베트남에 집을 사둔 교민에게 아파트 사용기한은 언젠가 반드시 돌아오는 계산입니다. 규정이 정리되는 지금이 계약서와 설계 서류를 다시 꺼내 볼 때입니다.