베트남 '방치 토지' 세율 0.2% 신설안 — 토지·공장 부지 보유 교민·기업이 볼 '방치' 판정 기준 > 베트남 소식

무엇이 바뀌나

베트남 재정부(Bộ Tài chính)는 비농업용 토지 사용세법(luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp) 개정안에 방치 토지, 미사용 토지, 사용 지연 토지에 연 0.2% 세율을 적용하는 조항을 처음으로 넣었습니다. 현재 한도 내 주거용 토지에 적용되는 0.03%의 약 7배입니다. 타인니엔에 따르면 '방치 토지'라는 개념은 그동안 토지 관련 세법은 물론 토지법에도 없던 것이라, 통과되면 법에 처음 들어가는 용어가 됩니다.

재정부 조세정책국 쯔엉 바 뚜언 부국장은 10월 6일 기자회견에서 0.2%가 현행법상 무단 점유 토지에 적용하는 세율과 같은 수준이라고 설명했습니다. 재정부는 이 세율을 '다른 경우보다 높은 조정 수준을 보여 주는 높은 세율'이라고 표현했습니다.

세액 계산 예시는 이렇습니다. 500㎡ 토지의 지방정부 고시 지가가 ㎡당 2,000만 동(약 110만 원)이면 과세 기준액은 100억 동(약 5억 5,000만 원)이 되고, 0.2%를 적용하면 연간 세금은 2,000만 동(약 110만 원)입니다. 현지 독자들은 땅값이 연 5~10% 오르는 상황에서 이 정도 세금은 투기 억제 효과가 약하다는 반응도 내놓았습니다.

핵심 쟁점은 '방치'의 기준

세율보다 더 큰 논란은 어떤 땅을 방치로 보느냐입니다. 재정부는 토지법에 근거해 기준을 구체적으로 정하겠다고 했고, 정부는 농업환경부(Bộ NN-MT)에 기준과 개념을 명확히 규정하도록 맡겼습니다. 두 부처가 그 기준에 따라 방치·미사용·사용 지연 토지를 식별해 과세 근거로 삼는다는 구상입니다. 즉 지금 시점에서는 기준이 확정되지 않았습니다.

현지 기업과 주민이 걱정하는 사례는 뚜렷합니다. 호찌민시의 한 부동산 개발사 관계자는 법적 걸림돌로 수년간 사업이 멈춘 프로젝트가 많은데, 건물이 없다는 이유만으로 방치 판정을 받으면 기업이 더 피폐해진다고 말했습니다. 10년 넘게 '매달린 도시계획(quy hoạch treo, 계획만 고시되고 집행되지 않아 건축·개보수가 제한된 상태)'에 묶인 땅을 가진 주민도 팔 수도 지을 수도 없는 땅에 7배 세금까지 물리는 건 겹친 재난이라고 했습니다. 분쟁 중이라 법원 판결을 기다리는 땅, 재정착지를 받았지만 건축비가 없는 경우도 거론됐습니다.

베트남항공학원의 응우옌 남 쭝 연구원은 토지 소유자의 주관적 잘못과 공권력 쪽의 객관적 사유를 명확히 구분해야 한다고 제안했습니다. 법적 요건을 다 갖추고 땅까지 인수받았는데 약정 기한을 넘겨 고의로 착공하지 않는 사업, 기반시설이 완비된 분할 택지를 가격 상승만 기다리며 비워 두는 경우에만 0.2%를 적용하고, 도시계획에 묶인 땅이나 서류를 다 냈는데 심사·계획 조정·부지 인도를 기다리는 사업은 과세 대상에서 빼야 한다는 것입니다.

국회 경제재정위원회의 판 득 히에우 전임위원도 토지법 개정 때 기준을 명확히 해 객관적 어려움을 겪는 사업에 부담을 더하지 말아야 한다고 밝혔습니다. 그는 사업 부지는 투자 방침 승인서, 운영 기간 연장 등 법적 서류에 적힌 추진 일정을 기준으로 삼을 수 있지만, 개인과 기타 조직의 토지는 판정이 더 복잡하다고 지적했습니다.

다른 나라는 어떻게 하나

• 한국: 타인니엔은 2년 미사용 시 지가의 2~5%, 5년 8%, 7년 9%, 10년 초과 시 최대 10%의 누진 과세를 한다고 소개했습니다. 뚜오이쩨는 한국과 대만에서 1~2년 안에 일정대로 개발하지 않으면 유휴지 세율을 여러 배로 올리고 무보상 회수까지 가능하다고 전했습니다.
• 호주 빅토리아주: 빈 주거용 토지에 자산 가치의 1~2%를 매기고 해마다 누진으로 올립니다.
• 영국·프랑스: 장기 공실 부동산에 지방정부가 통상 세율의 200~300%까지 부가세를 물립니다.
• 미국 워싱턴 D.C.: 공실 부동산에 5배, 공실이면서 노후한 부동산에는 10배 세율을 적용합니다.
• 사우디아라비아: 미개발 토지 세율을 2.5%에서 10%로 올리고 장기 공실 건물에도 확대했습니다.

베트남 집값과 땅값에 세금으로 개입하겠다는 신호가 처음 법 조문 수준으로 나온 사례라, 당장 토지가 없는 교민도 앞으로의 부동산 시장 방향을 읽는 참고가 됩니다.