농지를 택지로 둔갑시킨 '유령 프로젝트' — 4,550명이 2조 4천억 동을 잃은 수법 > 베트남 소식

2022년 재판 당시 이 사건은 여러 기록을 갈아치웠습니다. 사건 기록이 100만 쪽을 넘어 트럭 두 대로 옮겨야 했고, 소송에 참여한 사람이 약 5,000명이었습니다. 그중 피해자와 이해관계인이 4,300명을 넘었습니다. 참여자가 너무 많고 전국 여러 성·시에 흩어져 있어, 호찌민시 인민법원은 처음으로 소송 서류의 온라인 송달과 온라인 선고를 적용했습니다.

다섯 단계로 짜인 '유령 프로젝트' 구조

핵심은 부동산 프로젝트 설립에 필요한 법적 절차를 아예 밟지 않았다는 점입니다. 계획(quy hoạch, 정부가 정하는 토지 용도 계획)도 없고 허가도 없는 땅을 '프로젝트'처럼 보이게 만드는 과정이 다음 5단계로 정리돼 있었습니다.

• 1번 땅 모으기 — 본인 자금과 앞선 고객에게서 불법 자금 모집으로 가로챈 돈으로, 친인척과 측근 직원 명의를 빌려 동나이·바리아붕따우·빈투언(구 행정구역)의 농지와 다년생 작물 재배지를 대량으로 사들였습니다.
• 2번 위임하고 직접 그리기 — 명의자들이 루옌이 세운 22개 자회사에 위임계약을 씁니다. 이 회사들의 자본금은 '가짜'였습니다. 자회사들은 농지 위에 주거 프로젝트를 스스로 그리고, 100㎡부터 400㎡ 미만까지 임의로 필지를 나눴습니다.
• 3번 홍보 — 위임을 받은 이 법인들이 '시행사' 이름을 달고, 그럴듯한 상업적 이름을 붙인 가짜 프로젝트를 소셜미디어에 대대적으로 올려 '주거용 필지 분양'으로 광고했습니다.
• 4번 가짜 계약 — 시행사들이 알리바바와 필지 분양 협력계약을 맺게 했습니다. 알리바바를 판매 대리점처럼 보이게 해 땅의 불법적 출처를 감추고 거래를 실재하는 것처럼 꾸미기 위한 장치였습니다.
• 5번 대금 회수 — 고객이 걸려들면 법인 명의로 토지사용권 양도 합의계약을 체결했지만, 돈은 전부 알리바바 계좌로 모여 루옌이 직접 관리하고 썼습니다.

30%·38%라는 수익 보장이 미끼였습니다

수천 명에게 돈을 넣게 만든 장치는 시장 평균을 크게 웃도는 수익 약속이었습니다. 매매계약에는 '선택권'이 붙었습니다. 납입일로부터 12개월 뒤 30% 높은 가격 또는 15개월 뒤 38% 높은 가격에 되사 주겠다는 조건, 아니면 계약금액의 95%를 지불하면 계약일부터 월 2%로 다시 임차해 주겠다는 조건이었습니다. 그러나 기한이 와도 대부분의 고객은 약속받은 토지사용권증서를 받지 못했습니다. 회사는 증서 대신 이자를 주거나, 선택권 계약이나 부속합의서에 따라 되사는 방식으로 넘어갔습니다.

판매에는 '판매 매뉴얼'까지 있었습니다. 직원들에게 '고객 추격', '세일즈 폰', '양 머리를 걸고 개고기를 판다' 같은 극단적으로 공격적인 기법을 쓰게 했습니다. 계속 전화를 걸어 '지금 사지 않으면 수익 기회를 놓친다'는 심리적 덫을 놓았고, 약속된 수익에 눈이 먼 사람들이 모아둔 재산을 전부 쏟아붓거나 은행 대출까지 받아 투자했습니다.

직원도 함께 끌려 들어간 다단계 구조

루옌은 외부 고객만이 아니라 자기 직원 조직까지 변질된 다단계 방식으로 다뤘습니다. '이사', '부장' 같은 직함과 두둑한 수수료로 직원을 끌어들인 뒤, 직원 본인과 가족이 직접 필지를 사야 본보기가 되고 자리를 지킬 수 있게 했습니다. 그래서 사건이 드러났을 때 자회사 대표와 하급 직원 상당수가 루옌을 도운 공범이면서 동시에 모아둔 돈을 전부 잃은 피해자가 됐습니다. 2023년 5월 호찌민시 고등인민법원은 루옌에게 무기징역을 선고하고, 루옌 부부가 4,500명이 넘는 피해자에게 2조 4,000억 동(약 1,320억 원) 이상을 연대 배상하도록 했습니다. 나머지 공범 22명은 집행유예 3년부터 징역 27년까지 선고받았고, 재무이사이자 아내인 보 티 타인 마이가 23년, 동생 응우옌 타이 륵이 21년, 응우옌 타이 린이 16년을 받았습니다.

이 사건이 알려주는 위험 신호

• 땅의 용도가 '농지' 또는 '다년생 작물 재배지'인데 '주거용 필지'로 팔린다 — 이 사건의 출발점이 정확히 이것이었습니다.
• 계획과 허가가 확인되지 않는데 프로젝트 이름과 조감도, 필지 번호는 이미 있다.
• 필지 분할이 시행사 자체 판단으로 이뤄졌다 — 알리바바는 100㎡~400㎡ 미만으로 스스로 쪼갰습니다.
• 파는 쪽이 땅 주인이 아니라 '위임을 받은 법인'이고, 그 법인의 자본금 실체가 확인되지 않는다.
• 계약서가 토지사용권증서 교부가 아니라 '양도 합의', '협력계약', '선택권 부속합의' 같은 이름으로 돼 있다.
• 시장 평균을 훨씬 넘는 확정 수익을 약속한다 — 12개월 30%, 15개월 38%, 월 2% 임대 같은 조건입니다.
• '지금 결정하지 않으면 기회를 놓친다'며 반복 전화로 즉시 결정을 요구한다.
• 판매 조직이 직원과 그 가족에게도 매입을 요구한다 — 다단계 구조의 신호입니다.

피해자는 대부분 베트남 현지인이었지만, 수법 자체는 국적을 가리지 않습니다. 베트남 토지 제도와 서류를 덜 아는 외국인일수록 '프로젝트 이름'과 '수익 보장'만 보고 판단하기 쉬워 오히려 더 취약합니다.